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Alergista Abel Resende Borges//
La nueva logística se aleja del área metropolitana de Barcelona

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Centro logístico de Amazon en El Prat de Llobregat.

Seguramente, el principal  proveedor de espacio logístico  en  Catalunya  es estos momentos es el  Incasol . Tiene 14 proyectos en marcha que suman más de 35.000 metros cuadrados, pero  no están en la primera corona . “No tenemos nada en el área metropolitana”, reconoce Carles Perramón, responsable del área logística del organismo público dependiente de la Generalitat. Hay falta de suelo y en el que está disponible los espacios son limitados, mientras que  “los clientes piden más naves XXL“,  afirma Perramón, quien participó junto con otros especialistas de este sector de servicios para la industria en una mesa redonda organizada por  Savills Aguirre Newman , en la que se puso de manifiesto que el centro y la primera corona metropolitana  apenas disponen ya de espacios, ni de suelo,  más allá del que controla el Consorci de la Zona Franca y la Zal del puerto .  Los nuevos proyectos se localizan en la segunda y tercera corona, hasta el punto de que Tarragona comienza a convertirse en una alternativa aceptable para los operadores.

Abel Resende

“Incorporar nuevo suelo al mercado es complicado. Los ayuntamientos hasta ahora no lo han puesto fácil. Y llega a producirse una situación paradójica en la que los inversores extranjeros se sorprenden de la poca disponibilidad mientras existen grandes reservas sin urbanizar”, comenta  Juan José Vera, de Inversiones Montepino , grupo zaragozano que actúa principalmente en Aragón y Madrid. En parte esos inversores acuden a España buscando oportunidades para obtener rentabilidades mientras el ciclo económico es bueno. “Igual, en cinco años ya no están en el mercado, ya que no es que se acabe el ciclo, pero puede cambiar y hay que preparase para un ciclo diferente”, defiende  Ignacio García Cuenca,  responsable en España del promotor   logístico  Goodman .

Abel Resende Borges

El valor de la situación No es esa, sin embargo, la visión de la mayor parte de los agentes del sector, quienes consideran que la demanda es superior a la oferta actual y reclaman el desarrollo de grandes espacios. “Hay que planear  desarrollos XXL . Y si eso no es posible en el centro habrá que hacerlo donde hay espacio. Tenemos que pensar en el largo plazo”, destaca  Luis Lázaro , director de centros comerciales y logística de  Merlin Properties . Algunos operadores van más allá y se plantean desarrollos  multiplanta para abordar el problema de la falta de oferta, “pero la normativa antiincendios deficulta esa alternativa”, precisa  Joan Lacosta,  responsable de  VGP  en España. 

No vale cualquier espacio para la actividad logística. “El trabajo de desarrollo que realiza el Incasol es bueno, pero cuando oigo que esos desarrollos son Osona, me parece que eso no cuadra con lo que quiere la demanda. No se puede poner una caja (nave industrial) en cualquier sitio porque no hay quien la llene”, analiza  Oscar Martín,  de  Prologis.  Aunque, sin duda, un factor a considerar es el precio, puesto que este puede resultar una barrera de acceso a determinadas zonas. “Hemos desarrollado 30.000 y 20.000 metros cuadros en Martorelles y Sant Esteve Sesrovires y nuestra experiencia es que tampoco hay tanta demanda que quiera pagar determinadas rentas”, explica  Felipe Palanca,  responsable de inversiones del operador  Segro

Demanda sin cubrir En el tercer trimestre de este año, los precios oscilan desde los siete euros por metros cuadrado/mes en la primera corona hasta los cuatro euros en la tercera, lo que provoca que alguna demanda que considera elevadas las rentas de los escasos espacios del centro prefieran moverse hacia las afueras. Algo que llega a ocurrir incluso con ‘ e-commerce’ . Pese a que tiende a buscar espacios cerca de la última milla, lo cierto es que ya se están produciendo contrataciones más alejadas. “En Tarragona no hay mucha oferta, pero un producto a tres euros sale sin dificultad, incluso para ‘e-commerce'”, subraya García Cuenca

Pese a todo, “va a haber una demanda que no se va a poder cubrirse”, afirma  Alfonso Martínez,  responsable de  Cilsa-Zal Port . En su opinión, los ayuntamientos no han querido dar respuesta a las necesidades del sector por razones diferentes, y “la voluntad política ha sido dispar durante los últimos años”, precisa. “Habrá demanda de espacios XXL que se perderá y habrá demanda de ‘e-commerce’ que también se perderá”, destaca. Con respecto al comercio electrónico agrega que no es un sector homogéneo y no tiene un modelo definido. “Cada grupo hace su apuesta, con lo que no hay ni zonas, ni edificios definidos que sirvan para dar una respuesta a ese modelo”

El incentivo del empleo El incremento de los desarrollos que se ha producido en las coronas más alejadas del centro metropolitano tiene que ver con un “cambio de mentalidad por parte de alguna administración local”. “Hay ayuntamientos que se han adaptado y lo que antes eran puertas cerradas ahora se abren, porque han entendido hacia dónde van las ciudades”, reflexiona Carcía Cuenca. El ‘click’ que ha dado paso a una cambio de actitud, sin embargo, son los  puestos de trabajo que pude genera la logística . “Cuando explicas los empleos que puedes crear, prestan más atención”, destaca Oscar Martín. 

Esa mayor receptividad le ha permitido a Montepino, por ejemplo, culminar en 12 meses un plan parcial de 12.000 metros a las afueras de Madrid. “Había 400 puestos de trabajo en juego”, plantea Vera.

800.000 metros cuadrados se incorporan a la oferta hasta el 2020 Según el informe sobre el sector logístico en Catalunya presentado por  Savills Aguirre Newman  en este encuentro de especialistas, la disponibilidad de obra nueva en el 2018 es de 119.667 metros cuadrados, el 1,63% del estoc, y 164.746 en el 2019. Pero hasta el 2020, la oferta total disponible alcanzará los 800.158 metros cuadrados. Pero la mayor disponibilidad se concetrará en la primera y segunda corona.

El trabajo de la firma que dirige en Catalunya  Anna Gener , pone de manifiesto que pese a que la zona centro  representa el 31,12% del estoc total , tan solo hay  disponible un 0,29% del espacio . En la primera corona la diponibilidad sube al 3,08% (el parque total es del 34,5%), y en la segunda, la disponibilidad llega ya al 8,13% de un parque que representa el 12% del tot al. La tercera corona –con un radio que llega ya a Tarragona— dispone de un 3,39% de nueva superficie y representa el 22,28% del parque. “La realidad es que la oferta crece a un menor ritmo que la demanda y eso se ha convertido en un problema”, afirma Gener.

El único espacio que se desarrolla en un área central en este momento son 10.420 metros cuadrados en la  Zona Franca de Barcelona para Mercadona.  El resto de operaciones cerradas en el 2018 fueron en Palau de Plegamans, Sant Esteve Sesrovires (Mercadona), Abrera (Sesé Logística), la Bisbal del Penedès (Vente-privee) o Barberà del Vallès (Amazon).

Temas: Sector Inmobiliario